COUNTRIES: LA INVASIÓN TERRESTRE

escribe Raúl Fernández Wagner


BUENOS AIRES. LA CONSTRUCCION DE LA INJUSTICIA ESPACIAL

En los últimos 35 años se produjo un poderoso proceso de transformación socioespacial en las ciudades argentinas donde se destaca obviamente la Región Metropolitana de Buenos Aires, por su escala. Este cambio, sin duda afecta en gran proporción a la mayoría de la población (clases medias, medias bajas y los más pobres), alterando su calidad de vida e incrementando los conflictos socio espaciales.

Debe recordarse que este es un país altamente urbanizado (con prácticamente el 90% de su población viviendo en núcleos urbanos), y que ha tenido un proceso de crecimiento caracterizado por la primacía de la región metropolitana de Buenos Aires (una de las grandes capitales de América Latina) a lo que se suma un conjunto de importantes ciudades intermedias que estructuran las principales regiones (Norte, Centro, Litoral, Patagonia).

Esta transformación de los patrones de urbanización, que podría considerarse un proceso normal en términos de desarrollo demográfico, productivo y social, comprehende un duro proceso socio-espacial al que debemos prestarle especial atención, pues conlleva enormes penurias para gran parte de la población y es portador del detonante de graves conflictos vinculados con el acceso al suelo urbano, siendo incluso recurrente la muerte de conciudadanos en ellos.[1]

¿A qué nos referimos?

A un conjunto de hechos, cuyo origen situamos en tiempos del llamado “Proceso Militar” iniciado en 1976, momento en el que comenzara a producirse la suburbanización de las elites y el posterior desarrollo de un Real Estate vernáculo que, trasformaría el modo de producir espacio urbano en Buenos Aires.

Años más tarde, se extendería también en todo el país reproduciendo el mismo patrón con las mismas consecuencias socio-espaciales, también en las grandes ciudades del interior.

Hasta ese entonces las elites habitaban en la ciudad central (por ejemplo en el caso de Buenos Aires) concentrándose en determinadas zonas (norte del centro porteño) pero que no estaban diferenciados o segregados en el tejido urbano, aunque obviamente los metros cuadrados y lujos de las casas establecían la diferenciación social.

Estas elites y clases medias acomodadas, habitualmente tenían quintas y/o participaban en clubes de campo (como recreación de fin de semana o segunda morada) principalmente vinculadas con la práctica de deportes (tenis, golf, náutica, polo, etc.) de por sí también formando parte o representando prácticas sociales diferenciadas.

En el contexto de la dictadura más cruel que hayamos tenido y, en el marco de una gestión de gobierno asentada en el liberalismo económico, tendría inicio un proceso de suburbanización de las elites.

 

 

Momento que se entronca con el impulso a la construcción de las autopistas, lo que habilitó la posibilidad de la residencia permanente en la periferia, a partir de facilitar el traslado diario oficina-vivienda (en el Country).

Esto detonó un lento proceso de transformación socio-espacial para la población en general, y una variación progresiva en los precios del suelo.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

FOTOS / Construcción de las autopistas

Obras ejecutadas por los gobiernos militares que produjeron desalojos, desplazamientos de habitantes, casas ocupadas por años.


Hasta ese tiempo, las periferias de las ciudades habían sido el lugar del “acceso” al suelo urbano de las clases medias-bajas trabajadoras entre las décadas de los 60’s y 80’s. Un tiempo cuando las familias accedían a la compra de un lotecito en cuotas (en los típicos loteos populares que ofertaban firmas como Kanmar, Vinelli y otras) en áreas suburbanas servidas por los trenes de cercanía y sistemas locales de ómnibus. 

Conformaron así nuevos barrios, donde las familias autoconstruían en forma progresiva sus viviendas (en varios años) y consolidaban la urbanidad del barrio mediante sociedades de fomento que luchaban por la extensión de redes de aguas y cloacas, proceso que estuvo facilitado por el microcrédito de corralones locales y mano de obra de fin de semana de trabajadores, y /o de las propias familias.

Los hogares más pobres que no llegaban a la compra del lote, atravesados por las sucesivas crisis de empleo y acceso a los recursos básicos, fueron ocupando suelo y dando forma a las villas, las cuales atravesarían periodos de dura represión, como ocurriera con la llamada “erradicación” montada por la dictadura previamente al  Mundial de fútbol 78.

En aquel tiempo (1977) concurriría también un hecho que sería determinante en el futuro: la dolarización del mercado de propiedades ¡que perdura hasta hoy en día! Lo cual se consolidó entre los ´80 y los ´90 cuando se produce la paridad de “1 a 1” (Peso-Dólar) cristalizando un nuevo patrón de comportamiento de los mercados. Esta influencia seria determinante hasta hoy en día. Solo en los barrios populares siguen transándose viviendas en pesos, en arreglos informales mayormente no registrados.

Foto: Lars Sivars


LOS DESARROLLADORES URBANOS. El desarrollo de un urbanismo ilegal y depredador

Este marco referencial general explica por qué el comportamiento del mercado inmobiliario cambió de tal modo que es el espejo de hoy. Se producirá, entonces, un abandono progresivo del desarrollo de loteos para los sectores populares y para las clases medias, pasando a ser el eje principal del negocio para los agentes del mercado el desarrollo residencial destinado a las clases altas, centrado exclusivamenteen el desarrollo de productos de dos formatos dominantes: “torres" y “countries”.

Con el tiempo, esto tendrá importantes consecuencias sociales, espaciales y también ambientales. En el caso de las torres, claramente acarrean graves consecuencias ambientales derivadas de sus tipologías de alto insumo energético y bajos niveles de conservación, que elevan los aportes al calentamiento de la atmósfera.

En el caso de los desarrollos de countries, el tema es mucho mas grave aun, pues el foco está dado por el atractivo paisajístico y recreativo de los ríos (particularmente en los humedales) como es el caso del delta del Paraná, del Río Luján y afluentes en la Provincia de Buenos Aires. El punto crítico es que se suma la generación de rentas extraordinarias (que algunos autores llaman “rentas hedónicas”) dados por el valor y características de sus atributos paisajísticos, los cuales no se transan explícitamente en los mercados sino que componen un paquete de características que se transfieren junto con los derechos de propiedad del bien o servicio.

En la forma que este hábitat se produce -en términos reales- también se alimenta un proceso altamente crítico por el tipo de cambios que operan en sistemas naturales muy frágiles. Estos desarrollos provocan la desaparición de los sistemas naturales de manera permanente por la agresión de las palas mecánicas y dragas, vulnerando así los bienes y servicios ecosistémicos que proveen. Como por ejemplo su capacidad de amortiguar inundaciones y sequías, así como posibilitar la recarga de los acuíferos subterráneos y/o morigerar el impacto de los factores contaminantes. Es decir: es una urbanización que afecta una riquísima biodiversidad y destruye paisajes naturales irreemplazables, como afirma la Geógrafa Patricia Pintos de la Universidad de La Plata (2017[2])

EL ROL DE LOS HUMEDALES Y EL ESTRELLATO DE LA JUEZA ARROYO SALGADO

La escala de trasformación de los humedales no tiene comparación ni atenuantes. Su afectación es claramente un delito que afecta bienes comunes. Además, el desarrollo de barrios cerrados, hasta muy recientemente careció de encuadre jurídico (eran de hecho “asentamientos ilegales”).

Recién en 2014 (cuando se aprobó el nuevo Código Civil) se apuró desde el Poder Judicial la resolución de un encuadre específico bajo la definición de conjuntos inmobiliarios (ARTÍCULO 2073) del siguiente modo:

“Concepto: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”.

Este fue el modo de blanquear unos 2.000 “asentamientos ilegales” de los ricos, ya construidos en las principales ciudades del país.

Recientemente, un juicio desarrollado (a partir del impacto de los barrios Remeros Beach y Venice en Tigre) llamó la atención (por parte de pobladores, académicos y ONGs).

Remeros Beach

FOTO /Barrios náuticos ilegales en el humedal -La aprobación de estos barrios se hizo sin por excepción, sin cumplir la Ley Provincial de Acceso Justo al Hábitat (14.449)

Se denunció que de “la mano de la desidia pública los humedales desaparecen de manera permanente bajo el trabajo de palas mecánicas y dragas; y con ellos los bienes y servicios ecosistémicos que proveen”; “que los humedales amortiguan inundaciones y sequías”; “que posibilitan la recarga de los acuíferos subterráneos”; “que morigeran el impacto de los factores contaminantes”; “que poseen una riquísima biodiversidad” y “que constituyen paisajes naturales irreemplazables”.

La práctica habitual de estos enormes poderes es un sistemático avasallamiento de la legislación. El daño que causan las obras modifican en modo irreversible las funciones del humedal, en tanto se entienden estos como “bienes comunes”.

Finalmente la Jueza Arroyo Salgado, de San Isidro, falló a favor de la continuidad de las obras de ambos emprendimientos, convalidando ‘por excepción’ las alteraciones irreversibles en el humedal, donde se ha comprobado además la directa relación con una mayor recurrencia de inundaciones, denunciada por los vecinos de Tigre.  

Venice


La otra modificación necesaria para poder acompañar este urbanismo depredador e injusto, es la modificación del denominado “Camino de Sirga” (estrechando el exigido margen libre en las costas) permitiendo que la “ruptura” natural que construye el atractivo del paisaje quede enteramente apropiado por la propiedad privada y no para el bien común.

El auge de los negocios del desarrollo urbano que produce una ciudad difusa, altamente exclusiva y depredadora del rico acervo natural del humedal, no se detiene.

FOTO /Acciones antrópicas en el humedal (Barrio San Sebastián) - Según el Geólogo Malagnino (2011):”Debido a las obras en el Barrio San Sebastián, la llanura de inundación del Río Luján en esa sección pasó de un ancho inicial de 4.593 metros a 2.573 metros, con una disminución del orden del 44%.

 

FOTO /El humedal urbanizado - Prácticas sociales de clase y localización geográfica de excedentes financieros

 

FINANCIARIZACION SIN FIN

El mercado inmobiliario es especulativo por su constitución y definición. Comercia bienes inmuebles, es decir productos que tienen localizaciones y atributos que son irreproductibles, por lo que cualesquiera sean las condiciones de un determinado “producto” el mercado las cuantificará mediante un precio que se construye por la variable de la escasez.

Cuando se analiza el desarrollo del mercado inmobiliario en Argentina, se comprueba que se trata de un mercado del suelo, de las propiedades, totalmente dolarizado, y que en consecuencia está lógicamente atravesado por la ecuación especulativa, que conlleva importantes cambios en la estructura del espacio residencial en nuestras ciudades.

Veamos un par de ejemplos con cifras:

⇒ En 2016, el REPORTE INMOBILIARIO (un portal de negocios inmobiliarios) llamaba a invertir en propiedades con el siguiente gráfico. En la nota exponía en forma elocuente que la conveniencia estaba dada en propiedades cuya renta va a estar por encima de las acciones bursátiles, bonos que cotizan en mercados internacionales, u otros productos financieros, etc., dando cuenta en forma explícita de qué hacen en esta materia las clases medias-altas en nuestro país.

⇒ En otro informe el mismo portal REPORTE INMOBILIARIO consignaba (en 2016) que “…el crecimiento del valor de las propiedades fue más acelerado que el de los salarios…” agregando que “El ímpetu del inversor con los excedentes de capital necesarios para comprar propiedades, no se mitigó. Continúa de la mano de la soja, del crecimiento general de la economía y de la seducción de los modelos de venta al pozo.

⇒ Mientras tanto, un estudio realizado por la Cámara Inmobiliaria en 2016, mostró que para el 60% de la población el acceso a la vivienda en el mercado formal del crédito inmobiliario implicaba pagar un departamento de 60 m2, entre 34 y 70 años, si pudiesen destinar un tercio de sus ingresos para este propósito. Lo cual indica que el precio se duplicó (en dólares).   

En el siguiente gráfico, REPORTE INMOBILIARIO mensuraba el tiempo necesario, calculado en años de sueldos promedio (en 2015) para pagar un pequeño departamento en el standard habitual para la clase media.

 

GRAFICO / Exponencial incremento del precio de las propiedades (¡en Dólares!) - El incremento en 10 años del valor promedio por m2 de departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires fue del 119,6 %

Otra dimensión de las rentas extraordinarias son los llamados “metros cuadrados comoditizados” que forman parte de un esquema financiero que asegura rentas anuales del 42%.

EL ESTADO Y LA RECAUDACIÓN DE IMPUESTOS

Ante este escenario que aquí brevemente comentamos sobre el desarrollo del mercado inmobiliario y las necesidades sociales, la pregunta obligada es acerca del rol que le cabe al Estado. Es pasivo, complaciente u opera a favor del capital inmobiliario. Las tres cosas según el caso.

Por ejemplo, un estudio reciente efectuado por los tributaristas Mangas, Lopez Accoto y Martínez, de la Universidad Nacional de General Sarmiento- (UNGS/ 2015) indagó sobre la recaudación del impuesto inmobiliario en la Provincia de Buenos Aires.

Consignó que el valor de las propiedades urbanas entre 2001 y 2011 se multiplicó 11,89 veces mientras la recaudación del impuesto inmobiliario se multiplicó 3,33 veces.

Esto implica que la recaudación del impuesto inmobiliario bonaerense fue en 2011 de $ 2.241,2 millones. De haberse revaluado los inmuebles como correspondía, entre 2001 y 2011 dicha recaudación hubiera sido de $ 7.030 millones.  Esa desactualización del valor fiscal de las propiedades, fue en 2011 de una suma de $ 4.789,2 millones. Estamos ante un subsidio -que bajo la forma de un menor impuesto no cobrado- se otorga a los propietarios de la Provincia de Buenos Aires.

¿Cuánto podría haber aportado en la construcción de viviendas, ayudas para completar otras o para mejoras?

Para tener un parámetro “…en 2010, el Inmobiliario representó en la Argentina el 0,35 por ciento del PIB, muy por debajo de Estados Unidos (3,03%) y Gran Bretaña (3,40%)”, según este estudio.


LA VIDA (URBANA) DE LOS OTROS: LOS QUE NO LLEGAN, LOS QUE NO PUEDEN

Si, como decíamos, para el 60% de la población en Argentina serían necesarios hasta 70 años para comprar un departamento de 60 metros cuadrados, los préstamos hipotecarios se volvieron inaccesibles para la mayoría de la población. Actualmente menos de 1 de cada 10 pesos que presta el Banco Central de su stock total, va destinado a este tipo de préstamos.  

Por ello, dentro del complejo problema urbano-habitacional, amplios grupos de población acceden a un espacio donde habitar en diferentes sub-mercados. 

Por una parte, están los hogares de clase media que participan del mercado formal de alquileres, que son en general nuevos hogares y que tienen ingresos (derivados de trabajos informales o poco calificados) que no les han permitido comprar: esos alquilan permanentemente. Este es un sector social que enfrenta un escenario cada vez más crítico por el constante aumento de lo que incide el rubro vivienda en su economía…que acrecienta sus penurias.

Está en tratamiento en el Congreso (en la Cámara de Diputados) un proyecto de ley que ablandaría las condiciones y requisitos, protegiendo derechos de quienes buscan acceder a un techo. Respecto a los abusos ya se ha avanzado algo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con la nueva regulación de alquileres, que alivia requisitos y cargas para los inquilinos, con disposiciones que buscan impedir abusos de comisiones extras, cargos de gestoría, y cobros indebidos.  

El acceso al suelo de las clases medias

Las clases medias en general conforman un heterogéneo grupo social respecto a las necesidades habitacionales. En parte muchos heredan casas familiares (obviamente no es el total), muchos aprovechan facilidades de padres propietarios, y un creciente grupo alquilan en el mercado formal.

Justamente este grupo social está sensiblemente cruzado por los vaivenes del mercado formal, por lo que constituye un sector que está particularmente afectado por la relación que establece el Estado con el mercado de bienes raíces. Tanto sea por la regulación financiera para préstamos de largo plazo, como muy especialmente con la regulación de los alquileres urbanos. La política de alquileres ha pasado por etapas donde directamente se congeló su precio por periodos de tiempo (en los gobiernos populares de Irigoyen o Perón), y ciclos donde han estado desregulados.

Justamente el actual es uno de ellos, por lo que es probable se esté incubando actualmente una crisis de este mercado, cuyas manifestaciones más virulentas no serían de extrañar… porque la mensura de la renta es en dólares.

Respecto a los alquileres otro sub-mercado de gran crecimiento (en grandes ciudades) está conformado por el alquiler de cuartos en casas particulares y/o en casas-pensión.

Una nota especial merece el Programa Pro.Cre.Ar, que vino a reconstruir el crédito hipotecario para las clases medias. El programa funcionó en términos crediticios y financieros, pero pronto también demostró la falta de instrumentos de política de gestión de suelo urbano. Asimismo, en parte quedo atado a las capacidades de los gestores y gobiernos locales para “producir” suelo. El nuevo gobierno lo continúa financiarizando, en parte con los arreglos financieros propios del neoliberalismo.


LA CIUDAD INJUSTA Y LOS DERECHOS SOCIO-ESPACIALES.  EL ACCESO AL SUELO DE LOS MÁS POBRES

Esta es, por lejos, la cuestión más crítica (en términos de mercado) y la cuestión social más dura en términos sociales y políticos en Argentina hoy.

Por empezar en este tiempo nadie vende suelo para viviendas destinadas a hogares de bajos ingresos y tampoco para los de clase media. Todo el suelo situado en los límites del ejido urbano de las ciudades es potencialmente para barrios cerrados: el único formato posible para agentes y propietarios.

Por ello es que esta demanda ha sido creciente en la última década y se ha vuelto visible, lamentablemente, por resonantes y recurrentes conflictos y batallas campales con fuerzas de seguridad, y dolorosas muertes.

En un estudio realizado por nuestro equipo INFO-HABITAT, se cuantificó que en 2008 habitaban un poco más de 800.000 personas en casi mil asentamientos y villas. Hoy se estima que esta cifra ya supera el millón de personas.

FOTO / Toma de 116 has. en Lomas de Zamora (2008) Asentamiento Campo Tongui - Se estiman que los habitan unas 15.000 / personas (3.500 familias)

Villa 20- Año 2004

FOTOS / Villa 20 / Crecimiento por densificación entre 2004 y 2014

Villa 20- Año 2014

Sin ánimo de dar por cerrado el tema sino más bien de sumar información y generar debate y pensamiento, a nuestro entender el tema del suelo y el acceso a la vivienda constituye uno de los dramas estructurales más invisibilizados en la Argentina, lo cual nos interpela pues su “naturalización” indigna y, en ello le va la vida a millones.

Aquí no hay un problema que podamos denominar “falta de viviendas”, como se abordado desde la política, tanto del neodesarrollismo como del neoliberalismo. Está ampliamente demostrado que construyendo “viviendas sociales” no se arregla.

Esta es una situación extrema de lesión de derechos socio-espaciales, de vulneración del derecho a la ciudad, del derecho a la preservación de los bienes comunes… de donde solo se puede salir mediante políticas públicas que promuevan una más justa distribución del espacio construido, para lo cual hay que afectar la renta y la propiedad.♦♦   


NOTAS

⇒ En mayo de 2017, el valor promedio por m2 de un departamento estándar usado en buen estado en la ciudad de Buenos Aires, alcanzó los 2.142 dólares. (Valor estimado del promedio de las cotizaciones de unidades de uno y dos dormitorios en edificios en propiedad horizontal sin amenities).

⇒ El valor promedio más bajo se encuentra en el barrio de Constitución con U$S/m2 1.520 mientras que el más elevado en el barrio de Recoleta con U$S/m2 3.050.

⇒ Con relación a diez años atrás, el promedio del valor por m2 de los departamentos usados de estas características en Buenos Aires tuvo un incremento del 119,06 %.


  • RAÚL FERNÁNDEZ WAGNER -  Investigador Docente- Área Urbanismo- Instituto del Conurbano -Universidad Nacional de General Sarmiento / Arquitecto-Urbanista / Candidato a Doctor en Arquitectura, Architectural Association School of Architecture Housing and Urbanism Programme, Londres

REFERENCIAS

Meloni O. y Ruiz Fernanda (2002)  “EL PRECIO DE LOS TERRENOS Y EL VALOR DE SUS ATRIBUTOS. UN ENFOQUE DE PRECIOS HEDÓNICOS”. NUÑEZ. Ed. Económica, La Plata, Vol. XLVIII, Nro. 1-2, 2002


[1] Como ocurriera en la toma del Parque Indoamericano en 2010 (con tres personas, muertas) entre otros episodios en registrados en las “tomas de tierras” de los últimos años.

[2] Como en el alegato presentado en el Juicio frente a la Dra. Sandra Arroyo Salgado, a cargo del Juzgado Federal en lo Criminal y Correccional de San Isidro N°1, dispuso preventivamente la clausura de las instalaciones de Venice Ciudad Navegable, un emprendimiento explotado por la firma Marinas Río Luján S.A.


 

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